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罚单纷至 房地产信托收缩成定局

2019-11-01 18:16:35 来源:垌心网 浏览:3887

9月中旬,中信信托和建新信托这两家信托公司因违反“房地产市场”输血规定而被罚款。

根据银监局的处罚信息,中信信托和建新信托分别被监管部门对房地产开发企业非法使用信托资金支付土地出让金和非法投资“四证不全”房地产项目罚款30万元和90万元。

中信信托相关部门负责人在接受本报采访时指出,处罚是基于去年的检查结果。建新信托相关部门负责人还表示,处罚是针对之前的个别项目,已经整改,对公司其他业务没有影响。今年上半年,监管部门解读了房地产信托的“魔咒”,并逐步缩小了房地产信托的规模。据用户信托网报道,房地产信托8月份筹资402.68亿元,比上个月下降37.83%。7月份为584.25亿元,比上个月下降19.63%。

据业内人士称,一度炙手可热的房地产信托正在降温。与此同时,上述两个较早的检查结果在此时公布,这是监管部门有意为之。其目的是进一步加强对房地产信托的监管,并对一些仍有可能绕过监管、资金变相流入房地产市场的创新业务起到威慑作用。

监管超重

今年上半年,房地产信托监管力度继续加大。在房地产信托热的形势下,5月17日,中国保监会发布了《关于巩固乱控成果、促进合规建设的通知》(银豹建发[2019年第23号,以下简称《文件》)对信托公司开展房地产业务提出了严格要求,包括不为“四证不全”、开发商或控股股东资质不达标、资金不足的房地产开发项目提供直接融资,业内人士认为这有效遏制了房地产信托业务的过度增长。

自此,中国保监会对信托公司的预警指导和政策通报成为日常工作。《经济观察报》从几家信托公司了解到,信托公司预计7月初会有“窗口指导”。一家信托公司告诉记者,一些公司被要求在2019年剩余时间里持有房地产信托,其规模不应超过2019年6月30日,所有未注册的项目都将暂停。从那以后,监管机构采访并警告了几家信托公司。

根据中国信托协会数据,截至2019年6月30日,信托基金投资房地产的余额为2.93万亿元,占比15.38%,较第一季度末上升0.63个百分点。

8月,中国银行业监督管理委员会向中国银行业监督管理委员会各信托监管机构(辽宁、广西、海南、宁夏除外)发出《中国银行业监督管理委员会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函[〔2019〕64号,以下简称“64号”), 明确下半年信托监管将坚决遏制信托规模无序扩张,严厉打击信托市场违法行为,有效应对信托机构风险等。

此外,各地也在加紧实施相关措施。《经济观察报》从上海一家信托公司了解到,9月初,上海银监局发布了《关于向辖内信托公司报告新房地产信托业务和渠道业务相关要求的通知》(以下简称《报告通知》),要求辖内信托公司定期报告新、到期和现有的两项业务规模。明确新的单一业务对组织整体业务规模的影响;适度严格开展符合信托来源的交易管理信托及相关房地产资产证券化业务。

据用户信托网报道,8月份共有63家信托公司参与发行集体信托产品,发行规模1690.86亿元,比上个月下降16.93%。其中,房地产信托融资402.68亿元,比上个月下降37.83%,比上年下降40%以上,规模比例从第一位下滑至第二位。然而,7月份被视为房地产信托规模收缩的起点,融资584.25亿元,比上个月下降19.63%。

对于房地产信托规模的突然下降,用益权信托研究员帅国良向《经济观察报》提到了四个原因。一是与今年的“23号”和“64号”文件相同,主要用于房地产信托业务的区域性或系统性风险的防控。其次,它符合政治局会议的要求,即“住房不应该投机”,“房地产不应该被用作经济的短期刺激”。第三,由于上半年,住房企业通过信托渠道进行了大规模融资,出现了融资混乱。

在帅国良看来,目前对房地产信托业务的监管主要是平衡控制,房地产信托业务尚未完全终止。预计房地产信托业务将保持一定比例,但这一比例将会下降。

性能压力

因此,信托机构房地产信托业务的减少可能会导致下半年业绩的变化。

用益物权信托数据显示,2016年至2019年(截至8月),集体房地产信托比例分别为14.74%、24.61%、41.84%和40.22%,房地产信托规模比例不断上升。在帅国良看来,房地产信托是信托公司的重要业务领域,也是公司重要的业务收入来源之一。房地产信托受到监管后,将对之前发行大型信托公司的信托公司产生较大影响。

一位来自一家中型信托公司的人士告诉《经济观察报》,房地产信托是许多公司收入和利润的重要支柱。商业法规对公司的直接影响是对其业绩的压力,这可能迫使公司调整今年的发展战略,因为房地产信托业务的收入低于以前。另一方面,如果房地产市场过度金融化,可能会带来系统性金融风险。此时,政策控制从宏观上遏制了风险,对于信托公司来说,也降低了项目未来的潜在风险。

事实上,近年来,信托风险项目的数量不断增加。据中国信托协会数据,截至2019年第二季度末,信托行业风险项目1100个,规模3474.39亿元,信托资产风险率为1.54%,比2019年第一季度末上升0.28个百分点。北京大学国家金融研究中心主任李晶表示,在去年的金融“去杠杆化和强有力的监管”政策下,银行表外资金加速回归资产负债表。同时,平台公司借款有限,企业现金流相对紧张,一些信托公司发展业务更加积极,信用大幅下降,导致更多逾期甚至违约事件。

上述来自上海一家信托公司的人士表示,新的资本管理条例生效后,信托行业正在寻求转型和发展。在未来很长一段时间里,整个行业必须把重点放在信托基金的积极管理和投资上。

“传统的几乎无风险的渠道业务以及近年来低风险和稳定回报的房地产业务比例的下降,可能意味着信托产品在未来将不再是完全意义上的低风险产品,这将对信托公司自身的投资和风力控制能力进行更大的考验。“据消息人士称,自房地产政策出台以来,通过信托公司为房地产企业融资的成本增加了约1%至2%。在信托业方面,加强房地产融资监管的政策没有进一步限制信托公司向符合“432”条件的房地产企业提供融资或实物股权投资,与过去几年最严厉的房地产融资政策相比也没有得到加强。预计未来房地产信托业务将集中于几家龙头企业。同时,信托公司在选择项目时会更加谨慎。他们将主要是该地区的大型开发商或主流开发商。融资竞争对手的实力和排名将成为重要的参考指标之一。”消息来源说。

在房地产信托收缩已成定局的背景下,信托公司被迫告别传统的路径依赖,寻找新的业务转型动力点。目前,基础设施建设、消费金融似乎是未来信托市场的主要驱动力。

根据用益权信托数据,金融信托8月份募集资金432.23亿元,比上个月增长30.61%。基础产业信托成立于8月,规模373.31亿元,比上个月下降3.44%。与去年同期相比,基础产业和金融信托的增速较为明显,基础产业增速超过70%。然而,房地产和工商信托基金募集规模同比大幅下降45.37%和54.41%。

帅国良表示,监管力度的加大收紧了房地产信托,集体信托市场正处于新旧转型阶段。消费金融、基础行业或信托公司将在下一阶段集中力量,但短期内难以弥补房地产信托收缩造成的缺口。

一家中型信托公司的上述人士还表示,从信托公司的角度来看,房地产信托是业务的支柱,基础行业信托等业务可以适当弥补房地产信托的收紧,但不能完全覆盖。目前,地方政府对隐性债务的监管仍然严格,业务空间有限。过度放松发展基础产业信托的标准将会产生隐性风险。据消息人士称,消费金融和标准化产品等领域还有发展空间,但这些领域对信托公司的资源禀赋和专业标准提出了新的要求。

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