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一线城市土地市场降温 上海5宗土地超低溢价成交

2019-10-30 17:59:43 来源:垌心网 浏览:2003

温/时代财经·童杰

9月16日,上海出售了五块土地,全部以超低地价出售。

上海土地交易市场公布的交易结果显示,金山区枫泾镇的住宅用地和金山区张延镇的商业和住宅用地分别由南通中珠天成和安徽新华房地产以底价收购,崇明岛镇的两块住宅用地分别由金融街以0.22%和0.19%的溢价收购。

然而,备受外界关注的杨浦区新江湾社区n091104单元b2-01地块(新江湾城街原d6)却不出意料地被中国企业所接受,总价约为38.13亿元,底价为52513.89元/平方米,溢价仅为0.03%。

杨浦区新江湾社区n091104单元b2-01地块(新江湾城街原d6)有许多附加转让条件,包括建筑高度限制为40米。100%精装修商品房,600套下限住宅单元;中小型住宅建筑面积不得低于总建筑面积的70%,多层住宅建筑面积不得超过90平方米,小型和高层住宅建筑面积不得超过95平方米,高层住宅建筑面积不得超过100平方米。它还要求出租15%的住宅,另外5%得到补贴。

尽管转让条件有些严格,但这块土地在上海仍然是稀缺的宅基地。从地理位置上看,此次出售的新江湾地块毗邻新江湾地区2015年的“土地之王”新大戴河上海场。当时,鑫达纳的底价高达近5万元/平方米。然而,与2016年荣信在新江湾获得“土地王”称号时的52800元/平方米的底价相比,中国企业获得的地块的底价甚至有所下降。

上海中原房地产市场分析师卢文喜表示,超低溢价并非与转让方式无关。据悉,该地块于9月10日拍卖,万科、华润和中国企业参与了拍卖。仅经过一轮竞标,中国企业的子公司上海润荣房地产有限公司就以最高有效投标38.13亿元在该地块的中标候选人中名列第一,最终成功中标。

同样的转让方式近年来已成为上海土地市场的主流,特别是在一些重点地块的转让中,大部分都采用了同样的组合形式。“除了金山和崇明,上海基本上要求15%的自住,这使得一些住房企业在参与投标时无法记账,也不敢轻易报高价。因此,超低溢价交易成为普遍现象。”

事实上,在3月份印度夏季过后,全国土地市场的整体热度开始下降。根据诸葛最新的找房子月度报告,今年8月,全国主要地级市的土地交易规模下降,规划建筑面积为7462万平方米,同比下降24.59%。土地出让金也下降到2993亿元,同比下降15.63%。

图片来源:诸葛找房间

其中,一线城市土地市场的降温尤为明显。数据显示,今年8月,当一线城市的土地销售数量同比增长1.36%时,建筑销售价格和土地销售费用同比大幅下降,分别达到46.17%和43.64%,超过二线城市和三线、四线城市。

与此同时,8月份,全国土地交易溢价也大幅下降,一线城市交易溢价仍低于一位数。

图片来源:诸葛找房间

图片来源:诸葛找房间

数据显示,8月份全国主要地级市的保险费率为9.76%,较上月下降了4.35个百分点。其中,一线城市的保险费率仅为0.71%,较上月下降了3.77个百分点,而二线城市、三线和四线城市的平均保险费率分别为6.77%和17.26%。寻找住房的分析师在报告中指出,在融资收紧的压力下,住房公司在下半年更加谨慎和理性。

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资料来源:时代财经

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