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从选城市、板块到选房子,我们把95%的选房问题一次讲清楚

2019-11-24 08:26:55 来源:垌心网 浏览:117

在接下来的11个假期里,来自世界各地的游客数量达到了新高。然而,出国旅游的人容易误解所有地方的经济发展和生活环境。

尤其是在其他城市看到特殊的房价,也会产生抄底的冲动。

例如,我的一个朋友去嘉兴玩,觉得那里很好。当他突发奇想时,他想买栋房子。所以我问郑州和嘉兴哪一个城市是买特别房间的最好地方?哪个城市未来更有升值空间?

看到这个问题,我在心里沉思。无知的人无所畏惧。谁给了一个勇气让一个东部小城市鄙视一个中部大城市?

表面上,他问的是两个城市,但实际上,背后是他对中国房地产潜在逻辑的无知。

即使你对他说,选择郑州。

郑州怎么样?在哪里买?买什么?仍然存在一系列问题。

这也是最常问的问题。

总而言之,实际上有三个问题:这座城市能买到它吗?在哪里买?买什么(/怎么买/什么时候买)?

你会发现至少95%的问题可以转化为这三个标准化问题。因此,我认为有必要提出一个简单易学的选房制度,帮助每个人解决这些问题,并一次解释清楚95%的问题。

正如非标准问题的标准化取决于其本质一样。

例如,我们看城市。城市等级是房价的上限。一级房价的7-8%是二级房价的上限,二级房价的10%是二级房价的上限。

因此,要预测一个城市是否是萧条城市,就足以确定它在中国城市地图中的位置。

另一个例子,我们看两套房子,其核心是看单价,而不是装修成本,以及这个社区的水景有多美。因为这些都反映在单价上,其中一些随着时间的推移逐渐增加,而另一些则逐渐贬值。

如果你用这种方法来分析城市、板块和房屋,你很容易发现有些城市、板块和房屋被低估了,而有些被高估了。

这也是我想介绍的本质分析系统,帮助大家解决95%的住房选择问题。它由三部分组成:

1.宏观水渠-选择城市

2.系统裂变选择板

3.微观选择——选择房子

我们先看看这个城市-

房地产价值的核心在于城市是否有价值。

这座城市是否有价值取决于它是否继续快速发展并吸引更多的人。

这是因为只有持续的人口流入或大量的当地人口才能刺激对大量房地产购买的需求,如住房占用、改善、学区和投资。

因此,只有人口是城市的核心价值。

因此,您在网上看到的内容,如各种前100名县市、宜居城市排名表、进入的奢侈品牌数量、Tmall双倍11数据等。,没有多大价值。

只有人口吸引力的排名对衡量一个城市的资产价格才有价值。

在过去十年里,一线城市爆发了人口红利。无论你是初中还是高中,985还是211,选择购买一级住宅已经成为中国近一个世纪以来最大的财富。然而,你也可以看到,在北部2500多万人口得到实际控制后,北部开始驱赶人们。

未来,在“一省一市”城市化的大趋势背景下,二线省会城市的崛起将不可避免地成为风口城市。

至于目前在全省排名第一和第二的三线城市,它们注定不会成为核心城市,而是会继续衰落,这是由金融服务业的发展特点决定的。

基于以上,我们可以确定25个具有房地产投资价值的城市。然而,由于政治、经济和人口水平的不同,这25个城市可以分为三个等级。最后,您会发现以下三点:

1.并不是等级越高,投资就越有价值。低估是水平和垂直双向比较的结果。

2.对于尚未进入第三梯队的城市来说,从长远来看,房地产价值可能处于弱势或非增值类别。例如洛阳、常州、徐州、唐山、烟台、泉州和赣州。

三档、二档和三档的价格体系混乱不堪。有些是没有理由的昂贵,而另一些是便宜的,但应该被认为是理所当然的。

如何在25个有房地产投资价值的城市中找到最值得关注的前三名?从一开始,你就应该明白价值和访问是两个不同的测量系统。

4再看一遍所选的盘子-

从房地产投资的角度来看,我们将把城市分为主城区和新区。主城区分为主城区核心区、主城区成熟区和主城区半成熟区。新区分为郊区新区和郊区新区。

事实上,我们都知道什么是主城区,什么是新区。这些地区和我们容易混淆的地区之间的分界线在哪里?他们之间的价格梯度是如何产生的?

例如,以郑州为例,如果郊区新区的核心板块价格超过14000元,就没有购买价值。

那么,这14000是怎么来的呢?通过比较和演绎。

首先,从源头上是主要城市二手房交易价格等价格梯度的形成。

其次,作为靠近主城区的新区板块,它由地铁终点站支撑,其本质是城乡结合部。

于是,问题出现了,如何估计城乡结合部这样一个新区的合理价格呢?

简而言之,它比主要城市核心区的价格低33%,毫不犹豫地购买一个新区,并直接放弃66%以上。

这33%是怎么来的?后面是板块旋转和主城区的扩张。

然而,板旋转不仅仅是空气通过和空气排出的两种模式。房地产领域最有价值的投资是填补萧条。

过度操作意味着站岗,风口意味着你可以在一个循环中再跑一圈。填补萧条可能会半途而废。

如何捕捉城市主要上升波中的三个风口,你应该从一开始就明白寻找潜在板块和低压板块是两种不同的游戏方式。

最后,选择一所房子-

我们提到看过200套公寓,然后找到竹笋。

然而,许多人不明白为什么竹笋能在200套公寓里找到。根据概率,竹笋是动态的和分散的,即使我们看第一套,我们也可能会遇到它们,或者我们可能看不到100套,那么看200套的目的是什么?

看200套公寓是一个建立你对房价认识的过程。

你可以看到20套竹笋,这是非常可能的。但是你怎么知道它是竹笋呢?它是大竹笋、小竹笋、小竹笋还是必备竹笋?

你必须明白上市价格不等于交易价格。许多人不知道他们的房子值多少钱,而且价格如此灵活,你会感到惊讶。

你必须明白房子本身不能增值,但是房子下面的土地价值会随着时间的推移而不断增加。换句话说,土地价值占房地产总价值越大,未来升值的空间就越大。

因此,房价中的三个大洞、漂亮的门面、俱乐部游泳池和豪华的装饰应该自动避免。

你必须明白竹笋是相对的!没有比较,就没有竹笋!在同一地区,有地区竹笋、家庭竹笋和杠杆竹笋。在同一地区,有住宅竹笋和配套竹笋。在同一个城市,有定向竹笋和区域性竹笋。

因此,你必须在许多“竹笋”中进行选择。那么选择的铁律是什么呢?

另一个例子是建筑的年代。购买砖混结构房屋贷款年限的计算方法为47年建筑年限,购买钢混结构房屋贷款年限的计算方法为57年建筑年限。因此,对于2000年以前的住房,抵押贷款是有限的。对于1995年以前的住房,抵押贷款受到限制。那么在有限购买和有限贷款的前提下,老年有什么价值呢?同样的,那些旧竹笋呢?

在这个城市,哪些部门和类型的住房资源被低估了,你应该从一开始就明白,第二次创新和旧的创新是完全不同的住房选择操作。

说到买房,信息爆炸和信息匮乏并存,因为你缺乏从选择城市、选择盘子到选择房子的认知框架。

这实际上是一个选择赛道、顺风并在两者之间进行选择的过程。这也是一个不断寻找被低估资产并等待购买后价值价格回升的过程。

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