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稀缺的小区车位会引发哪些纠纷

2019-10-18 19:15:06 来源:垌心网 浏览:4948

如今,在像城市绿地这样的大城市,停车位成为稀缺资源。许多城市居民面临着“有车可开,无处可停”的困境。车主刘璐(化名)经历了对停车位的“先发制人”争夺,对立体停车位的“恐慌”时刻,并因物业费纠纷被迫退出停车位。斗争的中间充满了曲折,他多次出庭。

[案]

刘璐住在蓝田社区(化名)。由于社区是一个古老的社区,最初规划的停车位不足。物业公司已在社区公共区域设立了多个公共停车位,供业主停车。平时,每个先到的人都先停下来,大家都很平静。

刘璐通常下班很晚,每次他回到社区,停车位都被占用了。刘璐偷偷在房子前面的停车位上安装了地锁,每天回家把车停在停车位上。邻居发现了物业公司,刘璐知道自己错了,拒绝接听公司人员的电话。物业公司起诉她开锁并归还停车位。

经审理,法院认为刘璐在住宅区公共停车位擅自安装地锁侵犯了住宅区其他业主的合法权益。基于其管理职能,物业公司要求刘璐开锁,法院支持了这一要求。

后来,随着越来越多的人在社区买车,物业公司建造了三维停车位。刘璐如愿以偿地得到了自己的固定停车位,但随之而来的是新的问题。

一天,刘璐刚停车开门就要下车,邻居张洋(化名)因操作不当将刘璐的停车位掉在了一楼。结果,她的车门被机械夹紧,造成严重损坏。刘璐还造成车内45度倾斜碰撞。刘璐向法院起诉张洋和该物业公司,要求赔偿6500元。

经审理,法院发现事故发生时,物业公司没有提示立体车库的操作,也没有安排专门人员指导如何操作。这是一起被动侵权案件,是事故的主要原因。考虑到刘璐的损失是由张洋的经营直接造成的,法院最终判决张洋赔偿刘璐500元,物业公司赔偿刘璐6000元。

之后,刘璐要求物业公司更换停车位,但此时蓝天小区已经没有停车位了。经过几轮谈判,双方最终达成了停车位租赁协议。物业公司办理了刘璐使用白云大厦地下停车位(别名)的许可,蓝天小区原有停车位被收回。签署上述协议后,双方应遵守协议。2018年国庆节后,刘璐突然发现停车位被锁上了。她问物业公司,该公司只说她将不再被允许使用停车位。经过多次不成功的沟通,刘璐再次出庭。

在法庭上,刘璐只提起诉讼,要求物业公司继续履行停车位租赁协议,续租停车位,并按每月150元办理汽车牌照。物业公司不同意刘璐的说法,称刘璐在物业公司锁定停车位之前没有缴纳2018年的停车管理费。

经审理,法院认为刘璐与物业公司的停车位租赁合同关系是双方的真实意图,在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下有效。由于刘璐目前在回到原来的停车位后使用该停车位,所以他获得了该停车位的租赁权。如果物业公司此时选择不将涉及的停车位出租给刘璐,刘璐将无法收回原来的停车位,刘璐将面临没有停车位的局面,显然是不公平的。最后,法院裁定,该物业公司将继续向刘璐出租停车位,前提是刘璐按照停车费标准支付停车费。

[分析]

刘璐的经历在近年法院审理的停车纠纷中极具代表性。作为一种稀缺资源,停车位经常被主人抢走。因此,物业公司以此为优势,以是否缴纳物业费为前提进行停车位租赁。然而,物业服务合同和停车位租赁合同属于两种不同的法律关系,物业公司的实践无法得到法律的支持。然而,上法庭既费时又费力,这也给业主增加了很多负担。此外,还有以下几种常见的停车争议:

谁拥有停车位?

对于地面停车位,根据有关规定,除规划用于停放车辆的停车位外,占用业主共有道路的停车位或其他场地的新增停车位应视为业主共有。建筑区域内的绿地归业主所有,但城市公共绿地或明确归个人所有的绿地除外。建筑区域内的道路,除属于城市公共道路的以外,属于业主所有。因此,对于建筑区域内除计划停车和占用业主公共道路或公共绿地建设以外的停车位,这部分停车位归业主所有。

地下停车空间有两种,一种是人防地下停车空间,另一种是非人防地下停车空间。

人民防空地下停车位是指与人民防空工程相结合建设的停车位。这些停车位是人防工程的一部分,属于国家所有。但是,《人民防空法》第五条规定,人民防空工程平时由投资者使用和管理,利润归投资者所有。因此,开发商有权使用、管理他们投资的人防地下停车场并从中获利。开发商可以把这样的地下停车位租给业主出租。

对于非人防地下停车位,开发商出售住宅时,如已按公共建筑面积将地下停车位分配给全体业主,则该停车位的产权归全体业主所有。开发商无权与个人业主签订停车位使用权转让协议。社区业主需要购买停车位使用权的,应当与社区业主委员会或者业主委员会授权的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。

住宅区的主人有优先权使用它吗?

对于居住区停车位应优先满足居住区业主使用的问题,按照《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定,规划用于停车的停车位和车库应首先满足业主的需求。根据这项规定,如果业主拥有住宅区的房地产,他可以要求物业公司在分配停车位时优先考虑业主的需要。至于泊车位的管理,广义而言,他们有非法定的强制缔约义务,并有义务将泊车位租给有需要的业主。当然,前提是车主必须支付停车费。因此,如果业主发现物业公司在住宅区停车位紧张的前提下,将停车位出租给业主以外的人,他可以要求物业公司先收回停车位,以满足住宅区业主的需要。

谁对使用停车位造成的伤害负责

由于城市土地空间有限,许多住宅区现在都有立体停车空间。对于立体停车位的使用,需要某些保障措施。根据《特种设备安全监察条例》第五条的规定,特种设备生产使用单位应当建立健全特种设备安全节能管理制度和岗位安全节能责任制。据此,作为机械停车设备(立体停车空间)的产权单位,物业公司应建立岗位安全责任制,并有义务指派专人管理和使用机械停车设备,尤其是当物业公司作为产权单位收取租赁费将停车设备出租给业主使用时。如果业主真的处于紧急情况,现场没有特别的人来帮助他,如果他需要操作,他必须观察停车位的内部情况,以确保在无人在场的情况下能够按照提示操作,以免损失。否则,每个人都应该承担责任。

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