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彩生活:物管行业的终极命题

2019-10-28 12:32:40 来源:垌心网 浏览:2365

多彩生活中的“白衬衫”心中有一个穿格子衬衫的梦想。

8月22日,另一个忙碌的早晨,多彩生活的首席执行官唐薛斌花时间接受了时代财经穿着白衬衫和西装裤的采访。作为一名拥有20多年物业管理经验的职业经理,他正从一家物业公司走向一家互联网公司,过着丰富多彩的生活。自己出生的孩子是由自己抚养长大的。

与英国150多年的历史相比,物业管理在中国可谓是一个新兴产业。它起源于深圳东湖梨园社区,建于1981年。

1980年,中国大陆第一家房地产公司深圳经济特区房地产公司成立。由于当时资金不足,香港商人刘天被介绍开始建设第一个住宅区——东湖梨园。刘田建议,小区建成后,应委托物业公司管理公共安全、环境卫生、水电维护和户籍。

唐薛斌介绍说,当时深圳的大多数新建商品房都是香港人购买的,他们往往要求社区提供物业管理服务。因此,负责东湖梨园小区物业管理的深圳物业管理公司于1981年3月10日成立。它是中国第一家物业管理服务企业。

“新中国成立后的很长一段时间里,住房归单位所有,后续管理一般由单位承担。房地产改革后,私人也可以买房,公共场所和设施需要得到照顾。”唐·薛斌指出,当时,他提出了“你必须抚养自己的孩子”的概念。

1994年4月,建设部颁布实施了我国第一部物业管理条例《城市新建住宅小区管理办法》,明确要求在新建住宅小区实行物业管理制度,并规定“住宅小区应逐步实行社会化、专业化管理模式”物业管理公司将实行统一的专业管理。"

唐薛斌于1993年从上海同济大学工业电气自动化专业毕业后加入深圳中海地产。四年后,他被调到中海地产担任副总工程师。“当时,不仅中国航运,而且整个社会都很少有物业管理专业人员。我的专业只是熟悉建筑设备、电梯、空调、消防和智能控制系统,所以我认为这是一个更合适的安排。”唐·薛斌在谈到人生的这个关键转折点时这样说。

然而,在当时大多数房地产同行看来,从房地产开发转向物业管理并非明智之举。“当时,物业管理不能称为一个行业。每个人都把它视为房地产的售后服务。他们所需要做的就是确保社区的安全、清洁和维护。”

唐薛斌提到,当大量外国人涌入深圳时,工作不像现在这样容易找到,整个社会非常不稳定,所以物业管理对安全要求很高。在那个时候,如果任何一家物业公司能雇佣退伍军人来做物业管理,它将被视为一家实力雄厚的公司。

事实上,长期以来,物业管理只是一个“成本部门”,很难产生实际收入。许多房地产公司规模很小,只能管理由其母公司开发的房地产项目。即使在这样的背景下,唐薛斌仍然对这个行业充满信心。他认为,“未来房地产可能会成为比房地产更大的产业。”

引领市场之路

2001年,唐薛斌遇到了自己的伯乐——花展年董事长潘军。双方就物业管理行业的发展前景达成共识。“我们认为,物业管理不仅是对公共区域和公共秩序的管理,也服务于成千上万的家庭和巨额资产。”

根据国外经验,投资于一个房地产生命周期的成本只占总成本的七分之一,而另外六分之一是满足“长时间生活、长时间生活”的需要。因此,唐薛斌和潘军都认为,与房地产开发行业的一次性销售相比,物业管理加增量市场的存量更大。

唐·薛斌心中有另一个梦想。“物业管理对房地产开发非常重要。由于良好的物业管理,许多开发商卖得很好,价格也很高。但当时,房地产行业的员工收入很低,社会地位很低,没有尊严感和成就感。我希望改变这种状况,让业主过上体面的生活。”

时任中海地产副总经理的唐薛斌,毅然决定放弃中央企业的“金饭碗”,在2002年“花展年”的旗帜下成立色彩生活服务集团。“当时我们的团队习惯在茶馆喝茶,谈论许多公司的未来发展。“多彩生活”这个名字是每个人创造的。

彩色生活(Color Life)从成立之初就决定成为一家以互联网思维为导向,以“免费”为目标的社区服务公司。“当时,我们想到,为了实现这个目标,我们必须首先拥有大量的所有者,其次拥有一个可以联系所有者的互联网平台,最后拥有一些可以被所有者接受的粘性产品和服务。”唐·薛斌说道。

然而,在21世纪初,互联网技术的应用并不像今天这样广泛和成熟。多彩生活的平台概念尚未立即实施。所做的工作主要集中在扩大规模上。2005年6月22日,蔡晟以1.58元/平方米的超低价格与深圳在建“左婷友谊”大厦开发商正式签约。

虽然实物管理的成本是创新和低的,唐薛斌还建议物业管理应该从管理转向服务。如果增值服务做得好,物业管理成本甚至可能是“零成本”。当时,这一观点引起了热烈的讨论。有些人认为唐·薛斌的声明太耸人听闻,而其他房地产公司认为他扰乱了市场秩序。

然而,事实证明唐·薛斌的策略是可行的。蔡晟于2013年成为中国最大的房地产公司,并于次年在香港成功上市,成为第一家在内地上市的房地产公司。唐·薛斌坦率地说,蔡晟上市时曾受到外界的质疑。他们不明白为什么一家非营利公司想上市。

上市后,多彩的生活开始进入规模扩张的快车道。2014年至2017年,彩色生活物业管理区域年复合增长率高达37%,99%以上的项目由第三方开发。截至2018年底,蔡晟物业管理面积达到5.5亿平方米,净利润为4.85亿元。

多彩生活的上市对整个物业管理行业具有明显的示范作用。唐·薛斌开玩笑说,“国家园林服务总经理李长江在每次会议上都要‘感谢你丰富多彩的生活,感谢唐·薛斌’。因为没有丰富多彩的生活,人们不知道如何列出物业公司和物业管理有多有价值。”

近年来,国内房地产公司发起了一波上市潮。雅居乐、碧桂园、新城控股、凯撒、徐汇、澳源、滨江和保利相继分拆上市。面对激烈的竞争环境,唐薛斌非常冷静,“本质上我们与他们没有竞争关系。”

终极命题

在多彩生活的发展中,“平台化”是它的终极命题。2010年,随着移动互联网的兴起,多彩生活开始思考如何利用互联网技术改造物业管理。唐·薛斌指出,“我们需要成为一个平台,让所有的数据通过,并把社区中所有的人、人才、事物和事物联系起来。”

2013年,色彩生活的第一个社区服务应用程序“色彩云”正式推出。彩云的核心是具有入口概念的服务,如支付、投诉、维护、租赁、装饰等。用户不可避免地会将这些服务与色彩生活联系起来。同时,还有与用户生活密切相关的服务,如微型商业圈、便利服务等。

为了增加用户的粘性,多彩生活开始建立生态圈。2014年,公司增加了财务管理部门,并与性客户、京东、海外直销网站等建立了合作关系。2015年,增加了一个“邻里”模块。通过“邻居”,同一社区的用户可以根据不同的兴趣相互交流,加入不同的圈子,从而重新感受邻居的温暖。

然而,在唐薛斌看来,这还远远不够。为了真正将平台与用户联系起来,蔡晟将于2018年推出新产品蔡慧人寿。在“彩云”和“彩益生活”平台上购买日常生活所需商品和服务的社区居民可以获得相应金额的扣除权益,可用于降低物业费和停车费。

“我们现在已经将京东、58家、机票购买、手机充值等供应商接入蔡慧人寿。蔡慧人寿抓住了我们物业公司与业主之间的核心关系,即“我们为业主提供物业管理,业主向我们支付物业管理费”。最初的一次性销售变成了社区服务的场景。”

从规模到平台,未来丰富多彩的生活面前仍然存在现金实现的问题。唐薛斌透露,多彩生活已经在这方面做了一些尝试,比如多彩的房子、多彩的停车位和多彩的生活。“基于用户对我们的理解和信任,在这里可以轻松实现类似高信用的大型企业,这是我们未来社区赚钱的渠道。”

事实上,早在2016年底,蔡晟就倡导通过培育高毛利率的增值服务,将自己转变为互联网平台,探索利润空间。在唐·薛斌看来,未来的企业都是互联网企业。互联网就像空气和水一样。“过去,色彩生活一直使用互联网技术来解决物业管理问题。从2016年开始,我们将逐步从房地产公司转变为互联网技术公司。”

截至2019年6月30日,色彩生活平台服务面积达到12.1亿平方米,生态圈注册用户达到3200万左右,其中活跃用户约1640万,活动保持在51.3%的高水平。预计到2020年,多彩生活的服务面积将达到25亿平方米,注册用户将达到1亿人。

在向互联网转变的道路上,多彩的生活正在飞速前进。2019年7月19日,蔡晟推出京东和360作为战略合作伙伴。JD.com和360将分别以3.71亿港元和1.2亿港元认购蔡晟东方发行的71,149,000股和22,956,000股新股。

唐薛斌透露,360buy.com和360提供的资金将主要用于两个方面,40%用于平台开发和建设,60%用于待上市房地产公司的投资。如果这些公司没有自己的平台,愿意与蔡晟合作,蔡晟将成为他们的基石投资者。

与360buy.com的合作可以给多彩的生活带来交通。唐·薛斌认为,这是一个里程碑式的事件,比列出丰富多彩的生活更重要。流动的注入可以加速多彩生活平台齿轮的转动,进入一个新的发展阶段。

资料来源:时代财经

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